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金融

抵押贷款巨头走向危机

房地产行业专家对联邦抵押贷款巨头房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)日益严峻的财务状况表示震惊。

专家表示,政府控制的企业正面临严重的资本危机,不会为吸收未来的损失留下任何缓冲,可能会让纳税人陷入另一轮救助之中。

但在联邦住房金融局(FHFA)控制房利美和房地美近八年后,国会尚未通过一项计划,将其降低,减少政府的抵押贷款足迹并建立新的住房融资框架。

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“我真的相信,国会有责任将这个问题视为一个问题,在我们有时间的时候,这是一个问题,”抵押贷款银行家协会(MBA)负责人大卫史蒂文斯告诉希尔。

史蒂文斯称这种情况“是一种可怕的困境”,因为房利美和房地美“对我们的住房体系至关重要。”

美国住宅建筑商协会(National Association of Home Builders)首席游说人物吉姆托宾(Jim Tobin)指责,住房市场复苏缓慢,缺乏改革措施。

“国会必须解决这个问题; 住房融资不能保持冷静,“托宾说。

政府在2008年接管了房利美和房地美,以防止他们在不良抵押贷款债务的压力下崩溃。

这两家实体已从财政部提取了总额为1875亿美元的款项,并已偿还了2,410亿美元的股息,但这些款项并未计入其债务。

尽管行业团体发出了强烈警告,但在2017年新任总统就职之前,国会不太可能推行住房融资立法。

史蒂文斯说:“因此,我们只是试图将事实提交到桌面上 - 让人们在他们想要的时候对事实提出异议 - 并尝试促进下一届政府可以进行的对话,因为必须进行。”

“这是一项巨大的未完成的业务,”他说。

托宾称2017年是住房金融改革的“最佳选择”,但倡导者已经为行动奠定了基础。

房屋建筑商正与国会山顶的立法者讨论前进的方向,包括众议院金融服务委员会主席杰布·亨萨林(R-Texas)。

“我们相信那里有一笔交易,”托宾说。 “我们敦促立法者将其作为首要任务。 它仍然是金融危机尚未解决的最大问题,国会必须采取行动。“

房利美和房地美在他们的账面上持有5万亿美元的抵押贷款担保,但面临收益萎缩和零资本困境 - 史蒂文斯称这种情况“闻所未闻”。

每家公司的资本从今年的12亿美元减少到明年的6亿美元,然后在金融危机发生10年后的2018年减少到0美元。

“事实是,现在我们可以辩论过去,这并不重要。 我们处在他们没有钱的情况下; 史蒂文斯说,他们的收入还不足以真正建立资本,合同仍然会在几年内收缩。“

“一旦他们的资本变为零,GSE [政府赞助的企业]之间就没有缓冲,而且需要额外提取剩余的财政部承诺,大约2500亿美元,”MBA首席经济学家兼高级副总裁Michael Fratantoni说。研究和工业技术总裁。

抵押贷款企业自2012年以来一直保持盈利,但业内专家表示,他们处于不稳定的财务状况,盈利急剧下降。

史蒂文斯表示,他预计其中一家GSE将需要在今年某个时候从财政部的信贷额度中抽取 - 可能最早在第一季度,此举可能会在国会山上引起反响。

“我认为他们认为这种收入会一直发生,”史蒂文斯说。

“我们都知道它不会继续下去。”

住房监管机构FHFA负责人Mel Watt在最近的一次讲话中表示,他已明确表示国会需要解决住房融资改革问题。

他在2月18日的演讲中表示,“在我们遇到投资者信心危机或任何其他类型的危机之前,我仍然希望国会能够参与周到的住房金融改革工作。”

随着国会考虑其下一步行动,瓦特正在努力实施单一证券,以便在房利美和房地美之间提供更加统一的抵押贷款支持证券,旨在创造更多流动性和私人投资,同时降低纳税人在市场中的曝光率。

单一安全性将成为更新两家企业证券化基础设施的更广泛计划的一部分。

行业组织普遍认为,由国会决定让住房融资系统重回正轨并促进急需的私人投资。

Crescent Mortgage负责人福勒威廉姆斯说:“除非你知道华盛顿将与房利美和房地美一起做什么以及未来会是什么......你不会投入资金。”

专家认为,立法是唯一的解决方案,因为房利美和房地美没有可行的方式来重建资本,这个想法在去年秋天浮出水面。 美国财政部表示,它并不打算停止资本减产计划。

国会行动的支持者表示,去年秋天的一项提议被认为是“回顾和释放”将让房利美和房地美从现在开始保持利润而不会将其退还给财政部。

史蒂文斯表示,为了让投资者放心,房利美和房地美需要数十年时间才能建立足够的资本 - 基于其持有的一小部分资金2000亿至3000亿美元。

史蒂文斯说:“在任何合理的时间范围内,数学都没有产生足够的收益来重建资本。”